Préapprobation hypothécaire au Québec : ce que les prêteurs vérifient et comment s’y préparer

Une préapprobation hypothécaire n'est pas une simple formalité : elle vous permet de passer du statut de simple visiteur à celui d'acheteur sérieux. Au Québec, les prêteurs examinent la stabilité de vos revenus, votre profil de crédit, vos dettes, votre mise de fonds et le coût total de la propriété pour déterminer votre admissibilité. Ce guide explique les critères d'évaluation des prêteurs, les documents à préparer et les moyens les plus simples d'améliorer votre dossier avant de commencer vos recherches.

L'obtention d'une préapprobation hypothécaire est l'une des premières démarches les plus judicieuses à entreprendre avant d'acheter une propriété au Québec. Elle vous permet d'établir un budget plus précis, renforce votre position de négociation et vous aide à agir plus rapidement lorsque la propriété idéale se présente.

Mais une préapprobation, c'est bien plus qu'un simple chiffre sur un papier : les prêteurs évaluent votre situation financière et votre capacité à assumer le prêt hypothécaire sans difficulté. Voici ce qu'ils examinent généralement et comment s'y préparer.

1) Revenus : La stabilité compte autant que le montant

Les prêteurs veulent s'assurer que vos revenus sont fiables et susceptibles de se maintenir.

Ils procèdent généralement à une analyse :

• type d'emploi (salarié, indépendant ou contractuel)

• durée d'emploi et régularité

• bonus/commissions (souvent calculés en moyenne)

• autres revenus stables (revenus locatifs, prestations sociales, etc., selon les règles en vigueur)

  
  

Comment se préparer : rassemblez vos talons de paie récents, votre lettre d'emploi et (si nécessaire) vos T4/NOA ou vos états financiers de travail indépendant.

2) Profil de crédit : votre score et vos habitudes

Le crédit, ce n'est pas seulement un score, c'est aussi une régularité.

Les prêteurs recherchent :

• historique de paiement à temps

• taux d'utilisation du crédit (la part de votre crédit disponible que vous utilisez)

• recouvrements, retards de paiement ou propositions de consommateurs

• Composition globale du crédit et ancienneté de l'historique

  
  

Comment se préparer : payez vos factures à temps, réduisez vos soldes élevés, évitez de demander un nouveau crédit avant d’avoir obtenu votre pré-approbation.

3) Dettes et ratios d'endettement : ce que vous devez déjà

Vos charges mensuelles réduisent directement le montant du prêt hypothécaire auquel vous pouvez prétendre.

Les dettes typiques comprennent :

• paiements ou locations de voiture

• prêts étudiants

• prêts personnels/lignes de crédit

• paiements minimums par carte de crédit

• pension alimentaire pour enfants ou autres paiements requis

  
  

Comment se préparer : listez clairement tous vos paiements mensuels et envisagez de rembourser les soldes à taux d’intérêt élevés afin d’améliorer vos ratios.

4) Acompte : Montant et source

Les prêteurs confirment à la fois le montant et sa provenance.

Sources communes :

• économies

• produit d'une vente

• cadeaux (avec justificatifs appropriés)

• Fonds REER (le cas échéant)

  
  

Comment se préparer : assurez-vous que vos fonds destinés à l’acompte soient traçables et organisés (les relevés bancaires sont importants).

5) Les coûts liés à la propriété : il ne s’agit pas seulement du prix d’achat

Le calcul de la préapprobation inclut le coût mensuel total du logement, par exemple :

• impôts fonciers

• coûts de chauffage

• Frais de copropriété (le cas échéant)

• assurance

• tous autres frais exigibles liés à la propriété

  
  

Pourquoi c'est important : deux maisons au même prix peuvent avoir des coûts mensuels très différents en fonction des taxes et des frais de copropriété.

Que faut-il préparer (Liste de vérification rapide des documents)

Le fait d'avoir ces documents prêts peut accélérer l'approbation et réduire les allers-retours :

• pièce d'identité avec photo

• bulletins de paie récents

• lettre d'embauche (poste, salaire, date de début)

• avis d'évaluation (si demandé)

• relevés bancaires attestant de l'acompte

• liste des dettes et des obligations mensuelles

• Pour les acheteurs indépendants : états financiers + déclarations fiscales récentes

  
  

Erreurs courantes à éviter lors de la préapprobation

• Contracter de nouvelles dettes juste avant de faire des achats (financement de voiture, de meubles, nouvelles cartes de crédit)

• Déplacer de l'argent sans documentation claire

• En supposant que l'approbation maximale corresponde à un budget confortable

• Ne tenant pas compte des frais de copropriété et des taxes dans l'estimation du paiement mensuel

• Attendre trop longtemps — les pré-approbations peuvent expirer et les tarifs peuvent changer

Préparez-vous à l'approbation préalable (sans stress) Demandez votre liste de vérification pour la préparation à l'approbation préalable / prenez rendez-vous pour une consultation :